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华润、大悦城、龙湖投资回报率分析

2018-11-05    

判断一个持有型商业的资产价值最重要的指标毫无疑问是资产回报率,资产回报率同时由分子和分母决定。商业地产中无论是成本管控、招商运营还是资产管理都是围绕分子和分母做文章。

分母很好理解,是包含地价、建安和其他成本在内的总投资额。分子则有众多指标,一般和资本市场接轨的指标为净租金收益,即英超联赛下注常看到的NOI、NPI和EBITDA。所以英超联赛下注常言的购物中心回报率可以通俗理解为净租金回报率,也就是财务分析报告中常见的NOI Yield、NPI Yield或Ebitda Yield。

华润:后无来者

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推算华润商业项目的整体回报率高达15%以上,这个回报率就像上海恒隆的日均租金一样,后无来者。之前对华润的固有印象为成本投入高、运营期费率管控弱。单从回报率看华润确实有任性的资本。

龙湖:后生可畏

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龙湖内部有一个Yield to Cost的概念,与华润Yield On Cost的概念类同。2017年龙湖26座商场租金收益25.5亿元,NPI回报率6.3%。这个回报率是本文三家企业中最低的,但考虑到龙湖项目中新项目比重高,还算可圈可点。如果盘点有完整年度租金收益购物中心的平均租金(2016年12月31日前开业的项目),龙湖2017年平均租金为3.27元,相较于华润4.55元和大悦城约5.5元的平均租金,差距还较大。但好在龙湖运营期成本费率管控较好,加上租金增长预期,未来回报率可期。

大悦城:任重道远

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相较于龙湖和华润,大悦城持有规模和开业数量均较少。目前含长风大悦城在内,大悦城共持有8个开业的大悦城购物中心。2017年大悦城购物中心租金收入23亿元,整体Ebitda Yield 8.6%,高于龙湖,低于华润,属于市场中上水平,但大悦城的平均租金执三家之牛耳,且多位于一线城市和强二线城市核心地段。

大悦城总体Ebitda Yield虽算不上一枝独秀,但也名列前茅,但各项目表现差距较大。北京两个店王,开业最早的西单项目回报率高达20以上,第二个项目朝阳项目回报率也超过10%,但与朝阳大悦城同期开业的沈阳大悦城表现则差强人意,看前图2016年Yield应该不到5%,推算2017年Yield应该在6%-7%之间。静安大悦城和烟台大悦城的回报相较于北京项目更加判若云泥,回报率仅在3%左右。

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